страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Недвижимость | Резкое расслоение рынка недвижимости Москвы
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Резкое расслоение рынка недвижимости Москвы

На рынке Москвы началось ускоренное расслоение на дешевое и дорогое жилье. Разница на равнозначные объекты в зависимости от района доходит до 2,5 раз. Эксперты говорят о новых гетто и уверены, что застройщикам придется снижать цены на "плохие" дома.

Московский рынок жилья потерял с начала кризиса примерно половину стоимости, а с января текущего года – около 15%. По мнению некоторых экспертов рынка, это может быть и не предел падения, если учесть масштабы задолженности российских фирм западным банкам.

"В зависимости от того, как будет исправляться общая финансово-экономическая ситуация в конце года, зависит и будущее рынка недвижимости, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер инвесткомпании "Перспектива-Сити-М" Андрей Переверзев. – Однако, дело не только в падении стоимости квадратных метров, а в сложившейся системе строительства. Пока этот рынок абсолютно "советский" и не может соответствовать реальным доходам граждан".

"Советскость" строительного сектора заключается, в первую очередь, в использовании старой системы коммуникаций, на которую "ставятся" новостройки. Сегодня, как утверждают специалисты Ассоциации строителей России, этот ресурс практически исчерпан, т.к. все системы находятся в крайне изношенном состоянии. Плюс к тому, чрезвычайно затратны технологии, которые требуют огромного расхода бетона, металла и сроков возведения домов.

"Фактически, эта система строительства не справляется с реалиями дня, - говорит газете ВЗГЛЯД руководитель департамента компании Corcoran Invest Group Валентин Радов. – Доказательство на виду - сегодня строится примерно столько же квадратных метров, что и в 50-60-е годы прошлого века. Более того, новострой не справляется даже с воспроизводством жилого фонда. Это означает, что вслед за сносом аварийных домов будет сокращаться общее количество жилья в стране".

В то же время, за отсутствием достаточного числа квартир, спросом пользуется то, что есть. Что касается стоимости квадратных метров, то чехарда с застройкой в Москве привела сначала к росту цен на любое жилье, когда самая дешевая "хрущевка" приблизилась по цене к "домику у моря". Сегодня разница в ценах на одно и то же жилье, на одной улице и даже в одном и том же доме может доходить до 30% цены. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД риелторы утверждают, что ориентироваться в ценах не под силу даже им. Конечная цена зависит, в конечном итоге, от финансового положения продавца. На втором месте – район города, его транспортная доступность, экология и социальная среда.

Квартиры в пределах Садового кольца стоят дороже панельных девятиэтажек на окраине в 2-2,5 раза. До кризиса разница была меньше. "Кривые средних цен на дорогое и дешевое жилье начали расходиться тем сильнее, чем быстрее и глубже падали цены, - говорит ВЗГЛЯДу директор столичного бюро недвижимости Ольга Волкова.- Расслоение рынка Москвы должно сравняться с европейскими столицами, где эта разница доходит до 3-3,5 раз. По всей видимости, чем дальше от центра и чем хуже среда – тем жилье будет дешеветь быстрее".

До кризиса в Москве не было жесткой зависимости качества жилья от района, чем пользовались многие девелоперы, строившие дома с претензией на бизнес-класс у МКАД и продававшие их по ценам аналогичных домов в престижных районах столицы. "Редко кто из застройщиков задумывался о качестве условий проживания и, тем более, о социальной однородности и комфортности, - говорит Ольга Волкова. – Логика была примитивна до предела – монолитный дом на 50% дороже панельного, хотя разница в себестоимости не превышает и 10%. Выгоднее строить дорогое или выдавать его за таковое, а продажи будут и так".

"В условиях отсутствия идеологии территориального планирования на рынке Москвы образовался "винегрет" из псевдо элитного и "советского" панельного жилья, а разница в ценах между районами оставалась незначительной, - считает гендиректор консалтинговой компании "Глобал КредитСтрой" Максим Ильченко. – Кризис подорвал такое ценообразование, что уже привело к простою продаж домов на окраинах и к резкому снижению расценок на еще вчера "престижные" квартиры в 2 часах езды до центра столицы".

Некоторые столичные риелторы говорят, что общее падение цен на квадратные метры нужно оценивать осторожнее, а большинство оценок падения в 30-50% достаточно условно. То есть, вполовину упали дешевые квартиры в "плохих" районах, а те, которые соответствовали своей категории и находятся в престижных районах, подешевели значительно меньше – на 15-20%. Это подтверждает статистика риелторов: например, "советская" панель обесценилась на 45-55%, а элитный Кутузовский проспект, Фрунзенская набережная, Якиманка, Хамовники и дома внутри Бульварного кольца потеряли не более пятой части стоимости. Причем, купить в таких районах сейчас стало сложнее по той простой причине, что многие объекты просто сняты с продаж по "лучших времен".

"Индекс качества городских условий в самых комфортных и самых отсталых районах Москвы различается сейчас в 2,5-3 раза, а цена – не менее двух раз, - говорит Максим Ильченко. – Например, метр в Ново-Косино стоит 3150 долларов, а на Ленинском проспекте – 6270".

Расположенные за МКАД районы до кризиса считались самыми дешевыми и стоили порядка 4,5-4,9 тыс.долларов за метр. Но это было всего на 20-25% ниже среднегородских цен. "Это не феномен, а данность, которая заключается в резком росте метров в последние три года, - говорит Андрей Переверзев. – Сегодня уже господствует новая тенденция – типовое, низкокачественное жилье будет обесцениваться и дальше, вполне вероятно, дойдя до 40% стоимости в сравнении с докризисной ценой".

По прогнозам некоторых экспертов рынка, в ближайший год-полтора Капотня, Гольяново, Бусиново подешевеют до 1000 долларов за метр, Кусково и Дегунино - до 1,5-1,8 тысяч, а Выхино, Жулебино, Царицыно и Бутово - до 2-2,3 тыс.долларов за "квадрат".

"Есть в кризисе и положительный момент – он расставит по местам дорогое и дешевое жилье, и вполне вероятно, что разница между ними может оказаться 3-4-кратной, - считает Ольга Волкова. – Быстрее всех восстановится элитное жилье, а затем – бизнес-класс, так как эти сегменты жилья меньше всего ориентированы на кредитные ресурсы. Доля ипотеки в элитном жилье никогда не превышала 5%, тогда как в эконом-классе она оценивается в 85%".

(Bigness)
13:23 | 05 июня 2009 г.
О проектеРекламаКарта сайта