страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Недвижимость | Осенний марафон
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Осенний марафон

Новый сезон на рынке городской аренды жилья в разгаре. Он традиционно начинается в середине лета и продолжается до конца октября. Однако, как отмечают эксперты, "высокий сезон" в этом году стартовал немного раньше обычного. Спрос на квартиры уже вырос на 13%, увеличилось и предложение квартир. Эксперты прогнозируют рост цен на городские квартиры, который составит порядка 15%.

Конечно, это не лучший прогноз для тех, кто ищет свой угол в столице. Однако в целом для рынка это неплохой показатель: после проседания, длительной стагнации и малых объемов спроса и предложения рынок начал свой виток, а значит, у арендаторов и арендодателей будет больше выбора и возможностей. Но уже сейчас стоит поторопиться в поиске подходящей площади - вполне возможно, скоро эти же предложения будут выставлены по более высокой цене.

Как ни странно, на дешевые съемные квартиры охотников сегодня находится сравнительно немного: так, в общем объеме спроса на сдаваемые площади на квартиры стоимостью до $750 приходится 28%.

Бюджетное изобилие

На втором месте - квартиры стоимостью от $750 до $1000 (34%), а максимальный спрос приходится на квартиры стоимостью от $1000 до $3000 (35%).

Что же касается предложения, то больше всего квартир сдается в сегменте стоимостью от $750 до $1000 (35%). На втором месте - квартиры ценой от $1000 до $3000 (34%). На квартиры стоимостью до $750 пришлось около 30%. Менее половины процента составили квартиры стоимостью свыше $6000.

Таким образом, анализ рынка свидетельствует о росте спроса и на аренду городской недвижимости. "И хотя предложение во всех ценовых категориях все еще превышает спрос, разрыв сокращается и составляет 9-20% в зависимости от сегмента", - подчеркивает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда".

Структура спроса и предложения в зависимости от расположения объектов сохраняется - вряд ли здесь можно открыть Америку. Больше всего квартир эконом-класса предлагается в ЮВАО и ЮАО, меньше всего в ЦАО. Лидером по количеству предложений жилья бизнес-класса и выше остается опять-таки центр Москвы.

Ценовая "вилка"

Средние арендные ставки подросли практически во всех сегментах рынка городской недвижимости. Так, стоимость квартир в рублевом эквиваленте выросла на 6-8%. При этом средняя цена 1-комнатных и 2-комнатных квартир бизнес-класса и элитного сегмента выросла на 16% и 1,5% соответственно, при этом 3-комнатные квартиры подешевели на 8%, а вот дорогие многокомнатные квартиры потеряли более 40% в цене.

"Вилка" в арендной стоимости, как обычно, осталась весьма значимой: самые дешевые 1-комнатные квартиры предлагаются арендаторам по цене 18 тысяч рублей, а арендные ставки на самые дорогие многокомнатные квартиры ЦАО превышают 1,6 млн рублей.

"Примерно 80% предложения в центре - старый фонд. Это квартиры в хорошем состоянии, с адекватным ремонтом, но сам дом с точки зрения паркинга и безопасности оставляет желать лучшего. И лишь 20% предложения в центре - квартиры в "евродомах". Арендная стоимость кварты в таком доме составляет от $6 тысяч в месяц за самый скромный вариант", - говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. По ее словам, в старом фонде однокомнатную квартиру вполне реально снять за $2 тысячи. Что же касается верхней планки, то на рынке есть квартиры, которые сдаются и за $40 тысяч в месяц.

Минимальные арендные ставки в центре Москвы таковы: "однушка" обойдется в $1700 в месяц, "двушка" - не менее $1900 за тот же период. Но надо понимать, что это будут не эксклюзивные квартиры. "Ставки на жилье с дизайнерским ремонтом будут начинаться от $2000 за однокомнатную квартиру и от $2500 за двухкомнатную. Если у дома есть охраняемая территория и подземный паркинг, то в месяц придется выплачивать порядка $3000 за квартиру с одной спальней. Но это все равно в разы дешевле, чем год назад", - говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.

Спросом пользуются недорогие квартиры в качественных домах. Дольше всего на рынке экспонируются квартиры, на которые изначально завышена арендная цена, и собственник не хочет по каким-то причинам ее корректировать. Наталья Кац уточнила, что самые востребованные - это небольшие квартиры по цене до $3 тысяч и квартиры с количеством спален более трех, в категории от $7 тысяч до $10 тысяч.

Для экспатов

Начало осени принесло важный и интересный тренд: оживление на рынке корпоративного собственника - доходных домов и организованных поселков, где сдается жилье в долгосрочное пользование сотрудникам компаний.

Основную долю - около 70% - клиентов-арендаторов для проектов корпоративного сектора составляют иностранцы - работники посольств, менеджеры среднего и высшего звена, частные бизнесмены. В последние годы среди клиентов наблюдается рост числа российских граждан, как семей москвичей, дети которых ходят в международные школы, так и жителей регионов, чья работа требует длительного пребывания в Москве. При этом выбор делается либо в пользу квартиры в центре Москвы или в ближайшем Подмосковье.

Дополнительным критерием, влияющим на выбор места проживания для иностранцев, является психологический фактор: семьи, живущие в России, стремятся присоединиться к понятной и близкой для них социальной среде. По этой причине во многих корпоративных жилых комплексах преобладают клиенты определенной национальности, 50% из которых составляют семейные пары, большинство из них - с детьми школьного возраста.

Персонал, владеющий иностранными языками, - еще один из плюсов для потенциального арендатора доходного дома или поселка. Клиентам также предлагается набор услуг, куда входят уборка, парковка, выездная химчистка, дизайн помещений, организация корпоративных и семейных мероприятий. В инфраструктуру входят магазины, детский сад, школа, медицинский центр, спортивный комплекс, рестораны, кафе, салоны красоты, банкоматы.

Тем не менее клиентов, которые рассчитывают на роскошь, проекты корпоративного сектора вряд ли чем-то серьезно удивят. "Здесь, безусловно, в более выигрышной позиции оказывается частный собственник. Внешняя и внутренняя отделка в доходных домах и поселках выполнена на хорошем уровне с использованием качественных материалов, но соответствует, скорее, бизнес-классу. Да и расположены арендные проекты в далеко не самых престижных и знаковых местах Москвы и Подмосковья, - объясняет директор отдела аренды IntermarkSavills Галина Ткач. - Многие арендаторы, которые высоко ценят свою независимость и хотят жить обособленно, предпочтут аренду дома от частного собственника, нежели проживание в организованном поселке, так как, как правило, в последнем нет своей собственной территории. Во многом именно поэтому самые респектабельные клиенты отказываются от жилья в корпоративных проектах в пользу аренды частных элитных квартир и особняков. Да и то обстоятельство, что по ряду некоторых позиций (таких как, например, определенный интернет-провайдер и т.п.) с частным собственником договориться легче, часто бывает одним из определяющих факторов, влияющим на выбор арендатора".

Любопытно, что за последние годы арендатор-иностранец изменил свой подход к выбору жилья. Иностранные арендаторы стали более осведомлены о российском рынке недвижимости и о Москве. Из московских улиц они создали свое собственное "Золотое кольцо", куда входят Тверская, Остоженка, Арбат, Плющиха, Ленинский проспект, районы Патриаршие пруды и Крылатское.

"Изменились и эстетические предпочтения арендаторов-экспатов. Если раньше не последним требованием к квартире было наличие так называемого русского стиля и особой популярностью пользовались объекты с "русской душой", то в настоящее время наиболее востребованы квартиры western standart - оформленные в западном стиле, предусматривающем максимальную функциональность помещений и наличие свободного пространства", - отметила заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Волохова. По мнению экспертов, эта категория арендаторов отличается завидным постоянством и консервативностью. Поэтому эти тенденции не только сохранятся, но и станут более выраженными.

Портрет иностранного арендатора

Большинство иностранных арендаторов (35%) - семейные пары 40-43 лет, с двумя-тремя детьми дошкольного и школьного возраста. Как правило, это граждане Франции, Англии, США, Германии, Нидерландов, Японии и Норвегии. Глава семьи - сотрудник интернациональной корпорации, занимающий высокий пост, или топ-менеджеры иностранных компаний.

Другая значительная группа - несемейные молодые специалисты (25-35 лет): журналисты, врачи, учителя, стажеры в иностранных компаниях, менеджеры среднего звена. Они составляют порядка 20% арендаторов.

Примерно 20% - высококвалифицированные в конкретном сегменте бизнеса (технологии производства, финансы, юриспруденция) специалисты или консультанты без семьи, как мужчины, так и женщины в возрасте от 35 до 38 лет.

10% приходится на сотрудников посольств иностранных государств в рангах от атташе до министра, с различным семейным положением и составом семьи.

10% иностранных арендаторов - семьи из двух человек в возрасте от 50 лет, чьи дети выросли и живут отдельно. Глава такой семьи - топ-менеджер иностранной фирмы, международной корпорации или российской компании.

Самая малочисленная категория - иностранцы, ведущие самостоятельный бизнес в РФ: торговля, добыча алмазов, драгоценных металлов. Они составляют не более 5% от общего числа иностранных арендаторов.

За последние годы портрет арендатора-иностранца, в отличие от российского арендатора, претерпел минимальные изменения, однако иным стал подход к выбору жилья. Иностранные арендаторы стали более осведомлены о российском рынке недвижимости и о Москве.

Татьяна Лапина (Известия )
12:19 | 24 сентября 2010 г.
О проектеРекламаКарта сайта