Новостройка: рискованная сделка

Покупка квартиры – серьезный шаг. Здесь велики не только финансовые затраты, но и риски. Особенно это касается новостроек. Как защитить себя от неприятных сюрпризов?

Квартиры в строящемся доме стоят в разы дешевле, чем на вторичном рынке. Этот приятный факт компенсирует то обстоятельство, что человек очень рискует, приобретая новостройку. Как минимум готовая квартира может не вполне соответствовать ожиданиям покупателя, как максимум – человек может остаться и без жилья, и без денег.

Риск – дело неблагородное

Купить квартиру в доме, находящемся на "стадии котлована", весьма заманчиво. Цена здесь будет ниже, подъезды – чистыми, соседи – приличными. Однако бывает, что радужные мечты разбиваются о суровую действительность, а вложенные деньги оказываются потраченными впустую.

Следует помнить, что квартира становится полностью вашей после того, как на нее будут зарегистрированы права собственности. Это может произойти только после окончания строительства дома, причем не всегда сразу (иногда период ожидания растягивается на несколько месяцев и даже лет). За такой срок могут произойти разного рода неожиданности, причем не всегда приятные. Как застраховать себя от них?

Во-первых, необходимо указать в договоре с застройщиком, что цена квартиры окончательная. Тогда если стоимость и будет изменена, то только по результатам обмера БТИ (бывает, что площадь сданного объекта оказывается больше, чем первоначально было заявлено на бумаге).

В противном случае застройщики могут потребовать внесения доплаты после окончания строительства. Чаще всего аргументом в таких случаях является то, что подрядчики не уложились в смету. К сожалению, эти действия строительной компании являются вполне легитимными: такое право дает закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

Во-вторых, в договоре нужно прописать, что если покупателями будет обнаружен "брак" в приобретенном объекте недвижимости, то он будет устраняться за счет строительной компании. По статистике сейчас чаще всего новоселы жалуются на кривые перегородки и перекрытия в своих домах.

В-третьих, необходимо запросить у застройщика учетную государственную регистрацию заключенного вами договора. Это позволит избежать того, что одна и та же квартира будет продана нескольким покупателям.

В-четвертых, в договоре нужно прописать материальную ответственность строительной компании за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.

"Основной риск состоит в том, что застройщик может перенести срок сдачи объекта. По закону он имеет право перенести срок сдачи, но при этом обязан уведомить всех покупателей и разместить информацию в проектной декларации", – уточняет руководитель департамента ипотеки компании "Домус финанс" Сабина Хамитова.

Еще один риск, с которым может столкнуться покупатель, – это длительный процесс оформления квартиры в собственность. Дело в том, что сдача дома госкомиссии не означает, что человек автоматически получает право собственности на свою квартиру. Данный факт просто подтверждает, что дом построен, и его эксплуатация разрешена. После этого в течение двух месяцев застройщик должен передать квартиру покупателю, что оформляется соответствующим передаточным актом. В обязанности застройщика входит и оформление прав собственности на квартиру. Однако в законе "Об участии в долевом строительстве" не указан срок, в течение которого он должен это сделать. Так что нелишним будет прописать данный момент в договоре.

Ипотека – не панацея

В большинстве банков есть кредитные программы на покупку квартир в новостройках. Казалось бы, кредитор сам заинтересован в том, чтобы объект был сдан, тщательно проверяет его, и потому покупатель в данном случае ничем не рискует. В действительности все выглядит несколько иначе.

"Покупка квартиры с кредитным финансированием никак не влияет на юридическую чистоту объекта и сделки", – утверждает руководитель ипотечной службы компании "Релайт-Недвижимость" Ирина Кажикина. "Риск признания сделки недействительной существует при любом способе расчета с продавцом – как собственными средствами, так и с использованием ипотечного кредита", – подтверждает начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева. "Вероятность того, что сделка по покупке квартиры с помощью ипотеки будет оспорена, точно такая же, что и у сделки, совершенной за собственные средства. Безусловно, дополнительная проверка комплекта документов в банке и страховой компании несколько снижает риски, но не дает 100% гарантии безопасности", – уверена и начальник отдела офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Анна Шушкова.

Начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина считает несколько иначе: "Такая ситуация возможна, но гораздо менее вероятна, чем при сделках без привлечения кредитных средств, так как банк тщательно анализирует документы по приобретаемой заемщиком квартире".

Действительно, хотя риски при покупке любой квартиры существуют, в случае ипотечной сделки появляется еще одна заинтересованная сторона – банк, который, пусть немного, но нивелирует возможные "опасности". "Юристы банка тщательно проверяют объект на "чистоту", – подчеркивает Сабина Хамитова.

Как правило, банк кредитует физлица на покупку квартиры только в аккредитованных объектах (то есть тех, которые прошли серьезную проверку). Кредитовать ненадежного застройщика, работающего не по 214 ФЗ, вряд ли кто-то будет. Однако "банк не может гарантировать порядочность застройщика, поэтому риск, что объект, предположим, будет не достроен, сохраняется. Определяясь с выбором новостройки, нужно подробно ознакомиться с историей компании, ее репутацией и отзывах жителей уже возведенных объектов", – утверждает Анна Шушкова.

"Схема аккредитации объекта первичного рынка у каждого банка сугубо индивидуальна. Некоторые игроки, стремясь завоевать весомую долю рынка, проводят аккредитацию застройщиков, опираясь только на их репутацию и длительность работы в строительном бизнесе; другие запрашивают пакет документов для проведения строительного аудита; третьи анализируют застройщиков с точки зрения проектного финансирования. Во всех трех случаях застройщик является аккредитованным в банке, при этом риски очень различаются. Банк, так же как и заемщик, принимает на себя те или иные риски при рассмотрении застройщиков, и аккредитация строительного объекта в банке не является 100% гарантией того, что он будет достроен и вовремя сдан в эксплуатацию", – приводит неутешительные данные Галина Костышева.

Более того, эксперты подчеркивают: столкнувшись с недобросовестными продавцами недвижимости, ипотечный заемщик может потерять гораздо больше, чем обычный покупатель.

"Купив квартиру "с душком", ипотечный покупатель может остаться без квартиры и с долгом банку. Так что получается, что в ситуации с ипотечным кредитом скупой платит не дважды, а трижды – первый раз за квартиру, второй раз за кредит, а в третий раз за другую квартиру, чтобы было, где жить, после того, как он лишился первой", – говорит Ирина Кажикина.

Защити себя сам

Согласно он-лайн опросу, проведенному Национальным страховым и кредитным агентством совместно с аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости", покупатели считают возможным застраховать себя от рисков, сопровождающих покупку квартиры в новостройке, следующими способами:

• покупка квартиры после сдачи дома госкомиссии;
• приобретение недвижимости только по договору долевого участия;
• самостоятельная проверка всех документов;
• страхование рисков.

Эксперты советуют тщательно проверять репутацию строительной компании. Узнать, как долго она работает на рынке, посмотреть ее сайт компании, поинтересоваться отзывами о данном застройщике на форумах. Следует выяснить, какие объекты уже были сданы, и к строительству каких компания собирается приступить в ближайшее время.

Нужно посетить офис компании и увидеть необходимые документы, подтверждающие право застройщика на возведение дома, где вы планируете купить квартиру. В пакет документов входят:

• копии распорядительного акта органов власти о выделении участка под застройку;
• договор об аренде земельного участка;
• договор с генеральным подрядчиком строительства.

Покупать квартиру нужно только в том доме, строительство которого не просто планируется, а уже официально разрешено. То есть в документах обязательно должно быть указано, что строительный проект утвержден, и на строительство получено разрешение.

Договор, который вы будете заключать с застройщиком, должен содержать следующие моменты:

• определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
• сроки сдачи дома;
• стоимость недвижимости;
• сроки и порядок оплаты.

Возможно, иногда лучше не экономить и совершать сделку купли-продажи с помощью грамотного специалиста.

"При совершении дорогостоящих покупок не стоит экономить на риэлторском сопровождении, так как лишь специалисты в этой области могут провести глубокую и детальную проверку квартиры с выездом на объект, проверкой соседей и т.д. Поверьте: за время работы в крупных агентствах недвижимости опытные риэлторы становятся настоящими следователями", – советует Анна Шушкова.

"Обезопасить себя можно такими же способами, как и при обычной сделке – обратиться к хорошим риэлторам, которые проведут юридическую экспертизу объекта, а по итогам такой экспертизы выдадут юридическое заключение. Можно попробовать проверить юридическую чистоту квартиры и самостоятельно, но, как и в любом деле, здесь нужен узкий специалист – юрист, работающий в сфере недвижимости. Любой знакомый юрист не подойдет – у него не будет практики, а следовательно, он сможет "раздуть из мухи слона" и не увидеть "бревна", – рассказывает Ирина Кажикина ("Релайт-Недвижимость").

Проблемная вторичка

При покупке квартиры на вторичном рынке также есть свои сложности и риски. Мошенничество в этих сделках не исключено.

"Сделка может быть оспорена при наличии проблем в истории квартиры (появление наследников, оспаривание ренты или итогов приватизации), подделки документов и другим причинам", – перечисляет Наталья Коняхина (СМП Банк).

"Существует огромное количество мошеннических схем. Наиболее распространенные связаны с поддельными документами на наследство, а также с участием в сделке лиц, стоящих на учете в психоневрологическом диспансере", – рассказывает Анна Шушкова ("Инком-Недвижимость"), и приводит такой пример из опыта работы компании: "Покупатели приобретали квартиру, принадлежащую даме с психическими отклонениями. Сделка проходила с участием ипотечного займа. Банк согласился кредитовать объект только в случае оформления на него страховки, причем с увеличенной страховой премией".

Софья Колесова (ipocredit)